活化不動產(中) 大樹

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不少港人一生營營役役,只為吃得好、住得好,可是長時間工作,連午飯、晚飯也只是匆匆填肚,辛苦地供一層樓,只在晚上累得半死時才回家,甚麼海景也看不見,到底我們為誰辛苦為誰忙?供了十年八載,通脹令生活緊張,才發現還有漫漫長路,真的只可以咬緊牙根捱下去?上期談到加按投資存在風險,不建議業主把物業以這個方式活化,即使加按,也選擇收息的低風險金融產品。

記得多年前,銀行存款利息較現時高很多,但今天把資金存放銀行,利息扣除通脹後可說是負利率。投資債券收息,利息也不太高,而且投資額不少,債價也因市場波動而調整,風險還是有的。

唯一可說是最低風險的,只有保險公司的派息產品。這類產品被金管局列為「風險由保險公司承擔」的金融產品,會有一個保證利率。即使市場如何波動,保險公司派息都不可低於合約訂下的保證利率。

其實,現時這類產品的派息,在大型保險公司裡可高達7厘;當然這不是保證,也不一定每年也有,但最低限度不會少於保證利率。保證利率按不同公司的不同產品,介乎2至4厘不等。

雖然派息產品風險低,但由於收益不高,所以吸引力不大;若加按套現,供款負擔又加重,才是最大問題!因此,在活化物業的層面上,多年來也不太受歡迎,只是近年情況變了。

最大原因是物業價值升了不止20%或30%,有些早年買下的物業甚至有1倍升幅,本來微不足道的利潤,現在甚至足夠支付本來的供樓金額。

最後一個問題:如何增加按揭而不增加負擔?即使活化可以接力幫你供樓,但加按的新供款又多了,結果又變成不可能。到底有沒有方法用活化物業生息,幫你縮短供樓,又不會增加供款負擔?方法是有的,下期與大家分享。

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