苦研回報率 馬璐璐

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投資可產生現金收入的物業,不論是商舖或寫字樓,回報率是十分重要的考慮。自從實施雙倍印花稅後,最高稅率為成交價的8.5%,物業買賣的交易成本大增,計算回報率更需將這些額外費用,折算到總投資金額內。

遺憾的是,許多地產代理在推介連租約放售項目時,他們計算回報率的公式,只是以租約年度收入除以物業現時叫價,假設商舖年度租金收入60萬元,叫價2,000萬元,代理們便描述該舖位回報達3厘,這種計算方法委實有點粗疏。

辣招影響商舖回報

要獲得租金收入,買家付出的成本絕不僅僅是物業叫價,應該包括交易的相關費用,特別是雙倍印花稅。假如物業以2,000萬元成交,稅率是7.5%,買家便需繳付150萬元印花稅。

因此,要每年獲得該筆租金收入,實際總投資至少是2,150萬元,當中未包括律師費及佣金。只要重新再計算一次,便會知道該舖位可提供的回報不足3厘。

要減低辣招的衝擊,投資者成交物業,可採用買賣公司的形式,但要注意進行盡職調查due diligence所花的時間成本。即使是上市公司,亦可能在這惱人的環節內碰釘,以致交易告終,筆者屢見不鮮。

傳統英式的測量訓練,測量師必須就多項因素仔細考量,方能展示嚴謹的估價藝術。在相關的專業考核裏,回報率是必問的題目。稍一不慎,投資者只有經驗的增長,而失去了回報的增加。

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