不做「樓奴」可提早退休?

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上星期分享了一則《台灣慳家媽媽33歲退休還遊世界》的個案,從財務策劃角度去分析成功的可能性,就文章提供的收入計數雖存在疑點,但並非說沒有可能,皆因文章或許未有披露事實的全部,部份數據如工資增長等只是按常理去作預測,若他們每年工資增長高於預測數字,又或期間有人工以外的收入,則另作別論。

台灣慳家夫婦大部份理財理念值得借鏡,但有部份筆者未敢苟同,如他們認為,能夠達到財務自由提早退休,堅持不做「樓奴」是原因之一,將首期和樓按供款用來長線投資更划算,這點在香港值得商榷。事實上,居住成本是家庭每月主要開支之一,除非成家立室後繼續住父母、食父母,又或成功申請公屋,平租之餘又毋須擔心業主逼遷或瘋狂加租,若非屬以上兩者,無論是租樓或買樓,都需要考慮居住開支佔家庭每月比例。

這對台灣慳家夫婦每月成功儲起七成收入,三成收入用於家庭開支,但當中有幾多比例用於居住並無交待。換轉在香港現實,一個三四百呎單位每月租金重輒萬元以上,假設家庭月入3萬元,未計衣、食、行等開支,單是住成本已佔收入超過三成,不做樓奴也難省下開支。

用「樓奴」去形容置業供樓人士帶有貶意,是否買了樓就是奴?不妨又從小弟親身經驗從另一角度來看。現有物業2004年購入自住至今,初時每月供款佔家庭入息約四成,隨着人工增加,13年後的今日,供款比例已降至約15%。而在多年低息環境下,每月樓按供款中,約九成是償還本金,等於將大部份供款儲於物業之上,只約一成是償還利息,實際居住成本只是這一成利息開支,計落其實平過公屋租金。還有條數不要計漏,物業13年來升值3.7倍,相當每年升值逾12%,若以當年一成首期計數,等於年回報率逾三成,多年來賺了住,又賺資產升值。

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