買樓自住鎖定居住成本

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近日李超人旗下荃灣西鐵站上蓋項目海之戀熱賣,再現萬人空巷「打蛇餅」排隊買樓場面,甚至有人將之與97年樓市爆煲前青衣灝景灣炒家搶樓的場面相提並論。筆者自問不是樓市專家,無意班門弄斧去評論樓價是否不合理,但居住成本是個人或家庭理財重要一環,只想以過來人身份,分享一下對自住物業在理財上的看法。

早幾星期討論過台灣慳家媽媽33歲達財務自由成功退休的報道,她認為不做「樓奴」是成功做到財務自由原因之一,外國地大,居住未必是主要問題,但在香港,就算肯住到元朗、天水圍、上水,住屋成本也佔主要開支。據報道,今次海之戀買家有逾九成是本地客,約65%是30歲左右的年輕人,大多數與父母一同到場,亦不乏年輕夫婦家庭,相信大部買家都屬於用家。

從長線自住出發,短期樓價上落非最主要考慮因素,只要有能力計啱數,個人認為買樓較租樓划算,有助鎖定居住成本,當然前提是先有能力付首期上車。今時今日,銀行借錢做按揭相當穩陣,經加息壓力測試後,按揭供款必少於家庭入息五成,變相控制買家風險,供款佔入息比例日後更隨着收入增加而下降。

假設一600萬元物業,按租金回報3厘計算,今日每月合理租值也要15,000元,還未計及通脹及租金上升的影響。若付4成按揭上車,承造360萬元30年按揭上車,以目前按揭息率H+1.28厘計算,實際按息約1.6厘,每月供款少於13,000元。

再細拆每月13,000元按揭供款,當中逾7,700元是償還本金,利息開支不足5,000元,這才是實際支付的居住成本,還有的是,目前造按揭銀行可提供1.6%現金回贈,即超過5萬銀。當然,置業自住還有很多問題需要考慮,下期再談。

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